Nhà nhiều, 'giá rẻ', người trẻ Đông Nam Á vẫn ngoài tầm với

Tại một số thị trường Đông Nam Á, lượng nhà chưa bán được ngày càng tăng khi các chủ đầu tư chật vật giải phóng "hàng tồn kho". Trong khi đó, những người trẻ mong muốn mua căn nhà đầu tiên vẫn khó tìm được nơi ở phù hợp với khả năng tài chính.

Theo các chuyên gia, nghịch lý này phản ánh khoảng cách ngày càng lớn giữa loại hình nhà ở được xây dựng và khả năng chi trả của người mua.

Theo dữ liệu được CNA dẫn từ báo cáo của Urban Land Institute, giá căn hộ trung vị tại Kuala Lumpur tương đương 5 lần thu nhập hộ gia đình hằng năm. Tỷ lệ này tăng lên 7,5 lần tại Jakarta, 19,8 lần tại Manila và 20,3 lần tại Bangkok.

Bên cạnh đó, hoạt động đầu cơ, khó tiếp cận vốn vay và vị trí dự án thiếu thuận tiện khiến nhiều căn nhà bị bỏ trống, ngay cả khi nhu cầu về nhà ở giá phải chăng vẫn rất lớn, theo SCMP.

Trả trước ít, gánh nặng lớn khi nhận nhà

Tại Philippines, khoảng cách giữa khả năng bước chân vào thị trường bất động sản và năng lực duy trì việc sở hữu nhà thể hiện rõ trong cách một số dự án chung cư được chào bán, theo Joey Roi Bondoc, Giám đốc nghiên cứu của Colliers Philippines.

Ông cho biết các chủ đầu tư từng quảng cáo khoản trả góp hằng tháng chỉ tương đương ngân sách mua cà phê Starbucks. Theo đó, người mua có thể chia nhỏ khoản trả trước thành nhiều đợt trong vài năm, khi tòa nhà đang xây dựng.

Bondoc lấy ví dụ một căn hộ giá 7 triệu peso (khoảng 109.560 USD). Khoản trả trước 10%, tương đương 700.000 peso, có thể được chia đều trong 60 tháng. Tuy nhiên, khi căn hộ hoàn thành, người mua phải tìm nguồn tài chính để thanh toán phần giá trị còn lại, thường thông qua khoản vay ngân hàng.

Một số dự án chung cư do đầu tư dẫn dắt và các kế hoạch trả góp ban đầu thấp đã khiến một số người mua không thể hoàn tất giao dịch mua nhà. Ảnh: Reuters.

Khi đó, số tiền phải trả hằng tháng có thể tăng gấp ba hoặc bốn lần. Một số người không đủ khả năng chi trả khoản chênh lệch này hoặc không đáp ứng điều kiện để được ngân hàng duyệt vay.

Tình hình càng khó khăn sau khi các doanh nghiệp trò chơi trực tuyến ở nước ngoài tại Philippines (Pogo) đổ vào thị trường rồi rút đi. Trong thời kỳ bùng nổ chung cư, nhân viên của các doanh nghiệp này tạo ra nguồn cầu thuê nhà đáng kể. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng tiền cho thuê sẽ giúp họ trang trải các khoản thanh toán mua căn hộ.

Tình hình càng khó khăn khi làn sóng đầu cơ thuê nhà hạ nhiệt. Theo Bondoc, nhu cầu đầu cơ đạt đỉnh giai đoạn 2017-2019 khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt khi thị trường suy yếu.

Theo Bondoc, nhu cầu đầu tư mang tính đầu cơ đạt đỉnh trong giai đoạn 2017-2019, khi các chủ đầu tư hoàn thành gần 14.000 căn hộ mỗi năm.

Trước điều kiện thị trường suy yếu, ông dự báo lượng căn hộ hoàn thiện hằng năm trong giai đoạn 2027-2029 giảm xuống khoảng 6.000 căn.

Dù vậy, lượng căn hộ chưa bán được không đồng nghĩa người có nhu cầu ở thực dễ dàng tìm được nhà phù hợp.

Dữ liệu của Colliers cho thấy hơn 40% trong tổng số 32.600 căn hộ chưa bán được tại vùng đô thị Manila thuộc phân khúc “trung cấp thấp”, với giá từ 3,6 triệu đến 7 triệu peso. Tuy nhiên, đây chỉ là cách phân loại thị trường, không có nghĩa mức giá này nằm trong khả năng chi trả của người lao động mới đi làm.

Bondoc ước tính người mua nhà trong phân khúc này cần thu nhập ít nhất 70.000 peso mỗi tháng. Mức này cao gấp khoảng 2,4 lần tiền lương bình quân hằng tháng tại vùng đô thị Manila, ở mức 29.310 peso theo khảo sát tiền lương quốc gia năm 2024.

Theo GMA News, lượng căn hộ chung cư chưa bán được tại đây này đạt 82.900 căn trong quý II/2026. Với tốc độ tiêu thụ hiện tại, thị trường cần khoảng 34 tháng để hấp thụ lượng hàng tồn.

Ngay cả việc thuê nhà gần nơi làm việc cũng là gánh nặng với một bộ phận lao động. Bondoc cho biết nhiều nhân viên phải đi từ các tỉnh Cavite, Bulacan và Laguna đến vùng đô thị Manila, mất một đến hai giờ di chuyển vì không đủ tiền thuê chỗ ở gần nơi làm việc.

Giá nhà cao gây khó khăn cho người trẻ có cơ hội mua nhà. Ảnh: EPA.

Nhà giá thấp vẫn có thể nằm ngoài tầm với

Tại Malaysia, tình trạng nhà tồn kho không chỉ xảy ra ở phân khúc cao cấp. Số liệu mới nhất của Trung tâm Thông tin Bất động sản Quốc gia Malaysia cho thấy 33.094 căn nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán được trong nửa đầu năm 2026. Trong số này, 37,3%, tương đương 12.340 căn, có giá không quá 300.000 ringgit (khoảng 73.400 USD).

Siva Shanker thuộc công ty tư vấn bất động sản Rahim & Co Chestertons cho rằng nhà tồn có thể xuất phát từ sản phẩm không phù hợp, vị trí, mức giá hoặc sự kết hợp của cả ba yếu tố. Theo kinh nghiệm của ông, vị trí thường là vấn đề lớn nhất.

Những căn nhà giá thấp nằm quá xa nơi làm việc và trường học có thể buộc các hộ gia đình phải chấp nhận hành trình đi lại kéo dài, gây tốn kém cả thời gian lẫn tiền bạc.

Trong trường hợp đó, người mua có thể chọn tiếp tục thuê nhà ở gần nơi làm việc thay vì sở hữu căn nhà xa hơn.

Với người trẻ, một trở ngại khác là khoản tiền mặt cần có ban đầu, ngay cả khi thu nhập đủ để trả góp hằng tháng.

Tại Malaysia, một phần đáng kể các ngôi nhà đã hoàn thành nhưng chưa bán được nằm trong phân khúc giá thường được mô tả là "phải chăng". Ảnh: Reuters.

Siva lấy ví dụ một căn nhà giá 500.000 ringgit được vay 80%. Người mua vẫn phải chuẩn bị 100.000 ringgit tiền đặt cọc, chưa kể phí pháp lý, thuế trước bạ và các chi phí ban đầu khác. Nếu cần cải tạo nhà, họ có thể phải chi thêm một khoản lên tới hàng chục nghìn ringgit.

“Có thể họ đủ khả năng trả góp hằng tháng nhưng lại không có đủ tiền đặt cọc”, ông nói. Một số người trì hoãn mua nhà để tiết kiệm, nhưng đến khi tích lũy đủ tiền, giá bất động sản có thể đã tăng lên.

“Họ cứ mãi chạy theo giá nhà”, Siva nhận xét.

Trong dự thảo Ngân sách năm 2027, chính phủ Malaysia công bố một số biện pháp hỗ trợ người mua nhà lần đầu. Trong đó, chương trình Bảo lãnh tín dụng nhà ở do nhà nước quản lý sẽ được cấp bảo lãnh tài chính trị giá 20 tỷ ringgit, hướng tới hỗ trợ tối đa 80.000 người mua nhà lần đầu, đặc biệt là lao động tự do không có thu nhập cố định.

Thủ tướng Anwar Ibrahim cũng đề xuất miễn hoàn toàn thuế trước bạ đối với hồ sơ chuyển nhượng và hợp đồng vay mua căn nhà đầu tiên có giá không quá 500.000 ringgit. Chính sách dự kiến áp dụng với các hợp đồng mua bán ký từ tháng 1/2027 đến tháng 12/2030.

Giới nhà giàu Trung Quốc ngày càng chuộng Italy Nhu cầu tìm hiểu bất động sản Italy của khách Trung Quốc tăng hơn 3 lần trong quý II, trong bối cảnh nước này ngày càng hấp dẫn nhờ thuế và phong cách sống. 06:17 30/9/2026

Bất động sản thương mại Trung Quốc sôi động trở lại Giá văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại giảm sâu đang thu hút nhà đầu tư, trong khi các quỹ REIT mới được kỳ vọng tạo cú hích cho thị trường bất động sản Trung Quốc. 04:06 5/8/2026